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索 引 号 640181-100/2019-00204 文  號 靈政辦規發〔2019〕1號 生成日期 2019-08-15
責任部門 靈武市政府辦 公開時限 長期公開 所屬分類 規範性文件
所屬“五公開” 決策公開 公開方式 主動公開 關鍵詞 物業規範化管理

靈武市人民政府办公室关于印发《靈武市物業規範化管理实施意见》的通知

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各鄉鎮人民政府(街道辦),市政府各部門、直屬事業單位:

   《靈武市物業規範化管理实施意见》已经市政府第96次常务会议研究通过,现印发给你们,请认真抓好落实。


                                                   靈武市人民政府办公室

                                                            2019年8月8日

 (此件公開發布)


靈武市物業規範化管理实施意见


爲進一步規範和加強我市物業管理工作,建立健全物業管理體系,提升城市精細化管理水平,營造更加優美舒適的居住生活環境。根據《甯夏回族自治區物業管理條例》《銀川市關于加強物業行業黨的建設推進基層社會治理創新的實施辦法》(銀黨辦〔2018〕56號)有關規定,結合我市實際,制定本實施意見。

一、目標任務

坚持以促进全市物業規範化管理为目标,以提升物业管理水平和服务质量为重点,完善管理制度,强化市住建局对乡镇(街道)物业管理工作的监督和指导职责、各乡镇(街道)对辖区物业的日常管理职责,综合执法局、自然资源局、公安局、市場監管、應急管理、發改生態環境局、民政局、衛生健康局等行政主管部門落實各自職責,構建各單位對物業工作齊抓共管的政府管理模式,進一步規範專業化、社會化、市場化管理與業主自主管理相結合的物業管理機制。通過物業服務規範化管理,促進全市物業服務企業管理能力和服務質量明顯提升,業主自治意識明顯增強,住宅小區居住環境明顯改善,物業服務滿意率明顯上升。

二、主要內容

(一)建立和完善物業服務企業的規範化管理機制

1.物業服務企業應建立規範完善的崗位責任、安全維護、投訴調解、財務管理等制度,認真落實崗位考核制度和項目經理負責制。

2.物業服務企業要轉變用人管人思想,壯大物業管理和服務人員隊伍,加強學習培訓,積極培養和使用年輕化、專業化的物業管理和服務隊伍,逐步解決物業管理服務人員數量不夠、老弱化問題,嚴禁無證上崗。

3.進一步規範物業合同管理,物業服務合同文本必須符合《甯夏回族自治區物業管理條例》相關規定。物業項目招標人(建設單位、業主委員會、村委會或社區)應在物業服務合同中約定使用公共設施産生的年度收益按照一定比例提取,用來維修完善物業小區的配套設施和設備等(提取的比例應公正、公平、合理,物業項目招標人應根據物業項目的實際情況,如服務標准和內容、物業服務費標准、物業服務成本等進行核算)。物業企業在物業管理區域內對物業服務合同約定的服務標准、收費項目、標准和收支情況一年公示兩次,自覺接受業主監督。

4.物业企业要按照法律法规要求和物业服务合同约定,对照《靈武市普通住宅小区物业星级服务标准》,落实岗位责任制,正确履行职责,切实做好公共设施及消防、电梯、供气等设施设备及高处安全防范措施,按照职责做好维修工作,及时排查和消除安全隐患。落实保洁制度,实行垃圾分类管理,有效解决垃圾桶(箱)设置不合理和“脏、乱、臭”等问题。加大对物业区域公共秩序维护管理力度,及时制止占用公共设施和公共场地(通道)、乱搭乱建(鸡笼、鸽窝)、乱停乱放、乱接乱拉、乱贴乱画、毁綠种菜等行为,对发现的违法违规行为及时向业主委员会、居(村)民委员会、乡镇(街道)报告。

5.以黨建引領提升物業行業服務水平。各鄉鎮(街道)黨委要積極推進物業服務企業黨組織建設,幫助指導有3名以上正式黨員的物業服務企業成立黨組織。對暫不具備組建黨組織條件的物業企業,通過協調轉接黨組織關系、發展新黨員以及聯合組建、挂靠建等方式盡快建立黨組織,努力使全市物業服務企業和物業服務項目100%實現黨的組織覆蓋和工作覆蓋,把物業服務融入基層社會治理,充分發揮黨組織的引領作用和服務功能,不斷提高物業服務質量和水平。

(二)建立和完善業主委員會的規範化管理機制。

1.市民政局負責制定業主委員會行爲規範和建設工作指導意見,對各鄉鎮(街道)和居(村)民委員會在業主大會成立、業主委員會選舉等活動中相關職責履行情況進行指導和監督。

2.由各鄉鎮(街道)負責,市民政局配合,加大對業主委員會籌建和換屆選舉工作的組織、指導和監督。對業主委員會委員資格進行全面審查,確保將最優的業主選進業主委員會,業主委員會主任原則上應爲黨員。同時,應選擇熱心公益、責任心強、務實肯幹的優秀在職公務人員尤其是黨員幹部參與到業主委員會競選中來,支持符合條件的居(村)民委員會成員進入小區業主委員會兼職。

3.各鄉鎮(街道)、居(村)民委員會依據有關法律法規和業主大會的決定,明確業主委員會職責和義務。對業主委員會成員進行任前和日常培訓,引導和督促其樹立法律意識、正確履職;對違反有關法律法規規定、不能正確履職的業主委員會委員,由業主大會決定終止其委員職務。

4.業主委員會要代表業主發揮對物業小區的自治管理職責,與經業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同,並定期召集業主大會報告物業管理的實施情況;監督協助物業服務企業履行物業服務合同;及時了解廣大業主意見和訴求,協調業主與物業企業之間的關系,調解物業管理中出現的矛盾和糾紛,有效治理物業管理亂象;帶領和動員廣大業主自覺遵守物業管理規約,及時繳納物業費,主動承擔物業小區配套設施、設備維修改造的主體責任。

5.在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應積極配合居(村)民委員會依法履行自治管理職責,支持居(村)民委員會開展工作並接受其指導和監督。對未成立業委會的,由居(村)民委員會代行業主委員會職責或由居(村)民委員會指派小區內的黨員負責。

(三)加強對業主的教育宣傳,引導業主遵守管理規約。各鄉鎮(街道)、居(村)民委員會要充分利用電視台、小區宣傳欄、電子屏等平台,大力宣傳《物權法》《物業管理條例》《銀川市文明行爲促進條例》等法律法規,積極引導業主提高文明意識,自覺履行物業管理規約,履行業主義務,積極參與物業管理。通過教育引導,解決業主因對法律法規不了解而産生的信訪糾紛,如在工程質量保修期內發現的質量問題由建設單位負責維修,保修期外在自家室內(包括樓道)等發現的質量問題由業主負責維修;解決業主不自覺履行物業管理規約的問題,如隨地亂倒垃圾、亂搭亂建、亂停亂放等行爲;解決業主只享受權利不正確履行義務的問題,如只接受物業服務而不繳納物業服務費的亂象。

(四)進一步規範小區公共配套設施維護管理機制。一是教育引導廣大業主樹立主人翁意識,正確使用和愛護公共設施設備,及時制止破壞公共設施行爲;二是物業服務企業要定期、及時做好公共設施和消防、電梯等設備的日常檢修維護,確保安全運行;三是鄉鎮(街道)、居(村)民委員會、業主委員會要按照《銀川市住宅專項維修資金管理辦法》規定的程序,啓用物業專項維修資金,對年久失修的公共配套設施、設備進行維修改造。通過召集部分業主代表征詢意見和書面征詢意見、公告等方式,取得法定人數的業主同意,最大限度地提高物業維修資金的使用效率。市住建局要做好物業維修資金使用的指導和監督工作。

(五)進一步規範和完善投訴信訪調解機制。各鄉鎮(街道)要認真履行住宅小區物業管理投訴糾紛協調的主體職責,進一步健全物業糾紛調解工作機制,設立物業投訴電話,明確責任人,確保物業投訴渠道暢通。及時受理上級及信訪部門批轉的信訪信件和業主的日常投訴,做好矛盾糾紛化解。需要相關部門配合處理的物業信訪和矛盾糾紛,及時協調相關部門聯合處理,有關部門不得推诿拖延。市人民法院應建立流動法庭,加大對物業矛盾糾紛的調解、立案裁決速度,切實解決部分業主拒交或拖欠物業服務費問題。

三、考核和扑{ɑ

各乡镇(街道)依据《靈武市住宅小区物业管理考核办法》《靈武市普通住宅小区物业服务等级标准》等文件,建立月督查通报制度,实行一月一检查、一月一通报,每月按照所管辖项目总数的30%比例进行实地督导检查,对发现的问题及时下发整改通知书,限期整改并扣除相应服务诚信分。          

各乡镇(街道)要认真落实年度考核制度和物业服务质量考评制度,组织相关部门成立考核领导小组,对每个物业服务企业的服务质量和物业项目管理情况进行考核打分、业主满意度测评,并依据《靈武市物业企业评星定级管理办法(试行)》对物业小区进行评星定级。将日常考核情况和年底考核相结合,公平客观地对物业企业服务质量进行考评,按照銀川市物业服务行业推行的“紅黑黃榜”制度,每年年底公布物业企业服务质量考评结果,形成“优胜劣汰、失信失业”淘汰机制;积极推行物业服务小区评星定级,建立优质优价、服务水平与收费相适应的动态激励机制。物业服务收费坚持政府指导价和市场调节价相结合原则,其中老旧小区、安置小区和保障性住房小区(即“三类小区”)实行政府指导价,“三类小区”评星定级结果经公示后执行相应的收费标准;新建商品房小区的物业收费执行市场调节价。发改、市場監管等部门要积极做好物业收费的规范、调整和监督指导工作。

四、工作要求

(一)高度重視,加強領導。爲確保物業規範管理工作取得實效,按照“轄區負責、部門聯動”機制,成立由市政府分管領導爲組長,住建、綜合執法、自然資源、公安、市場監管、消防、發改、生態環境、民政、衛生健康等行政主管部門及各鄉鎮(街道)主要負責人爲成員的物業規範管理領導小組,負責我市物業規範管理工作和日常物業監管。

(二)明確責任,抓好落實。各乡镇(街道)要强化辖区物业管理主体责任,建立物业管理联席会议制度,定期召开有关行政主管部门参加的联席会议,做好物业日常监督管理和乱象综合治理,协调解决物业管理工作中存在的问题和人民群众诉求,及时查处违法违规行为,建立长效机制,常抓不懈,推进我市物業規範化管理工作取得实效。

(三)強化監管,固化成果。市住建局作爲行業監管部門,要建立守信聯合激勵、失信聯合懲戒和行業誠信管理、失信物業企業退出機制,將檢查督導、限期整改、處理處罰等措施貫穿始終,對服務質量差、管理混亂的物業企業進行嚴肅處罰;各成員單位按照各自職責,指定專人,主動作爲,密切配合,推動物業管理標准化、規範化、科學化。

本《實施意見》自2019年9月8日起實施,有效期至2024年9月7日。本《實施意見》自實施之日起,市人民政府于2015年8月24日下發的《關于規範提升靈武市物業管理水平的實施意見》(靈政發〔2015〕71號)同時廢止。

 

  政策解讀:一图读懂《靈武市物業規範化管理实施意见》

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